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《苏州市国土资源局关于进一步规范不动产登记有关问题的通知》内容解读

【发布单位:国土资源局】【信息时间:2017/4/17 阅读次数: 】【字号 打印】【关闭

不动产统一登记是全面深化国土资源领域改革的一项重要内容。自实施不动产统一登记以来,我市国土资源部门克服困难,主动作为,各项工作进展顺利。但是,由于历史的原因,在具体操作层面仍有若干问题需要细化明确、统一规范。为妥善解决这些问题,进一步优化办事程序,提高工作效率,提升服务水平,我们制定了《关于进一步规范不动产登记有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》涵盖八个方面的内容,目标明确,具有较强的针对性。

一、关于简化不动产登记申请

简化不动产登记申请,就是要严格执行《条例》、《实施细则》、《操作规范》的规定,以便民、利民为原则,简化不必要的登记流程,精简不必要的登记材料,方便申请人。

第一,精简登记申请材料。明确了三种登记类型精简材料的内容。即涉及商品房首次登记、商品房转移登记、监护人处分被监护人不动产三种情形,不再要求申请人提供与申请事项无关的材料。

第二,简化部分登记类型的授权委托。明确了对于新建商品房首次转移登记等四种情形,简化委托程序。即涉及该四种情形,当事人不再需要提供公证委托书,或到不动产登记部门现场签署授权委托书。

第三,可单方申请登记的其他情形。主要是针对成套商品住宅和房改房。对于不动产统一登记前进行过房屋转移登记但未及时办理土地使用权转移登记,导致土地登记与房屋登记记载的权利人不一致的,现房屋登记权利人可单方申请换发《不动产权证书》,解决老百姓关心的历史遗留问题。

二、关于优化不动产登记服务

优化不动产登记服务,主要体现在两个方面,一是引导企业提前换领新证,二是试行特殊情形分步现场申请。

引导企业提前换领新证,主要是考虑到广大企业,特别是实体企业有很强的抵押融资需求,为避免企业亟需抵押融资时,因前期房地信息核实、调查测绘、换发新证等工作,影响抵押登记办理速度,进而影响企业融资。因此,我们着眼服务企业、服务民生,提前做好基础工作,引导企业提前换领新证,确保企业及时融资,降低企业融资成本。

试行特殊情形分步现场申请,主要是考虑到房屋买卖,因当事人境外学习、工作等特殊情形,不能双方同时现场申请而试行的一种救济措施。即先行预受理一方当事人申请,另一方当事人应在约定期限内现场申请登记,转为正式受理。这样,既符合《条例》、《实施细则》的要求,又方便当事人办证。

三、关于改进不动产登记婚姻状况审查

改进不动产登记婚姻状况审查,主要内容是对于自然人因买卖、互换、赠与、分割、合并、抵押、变更不动产等申请登记等,不动产登记部门不再审查当事人婚姻状况,当事人不需提供婚姻状况证明材料。这一改变,既是依法行政的需要,又是规范管理的需要,具体来说,有四个方面的原因。

一是不动产登记部门不能超越《物权法》的规定,查验登记簿、证书记载的权利人和合同载明的当事人的婚姻状况。物权法定,不动产物权公示的基本原则是不动产登记,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力。同时,《物权法》赋予了不动产登记簿以推定的效力,《物权法》第十六条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,即不动产物权的归属和不动产的权利类型、数量、年限等内容以不动产登记簿记载的为准。因此,不动产登记部门,没有权利,也不允许超越《物权法》规定的登记簿记载内容,查验当事人的婚姻状况。

二是不动产登记部门不能违反《条例》、《实施细则》、《操作规范》的规定,要求当事人提供婚姻证明材料。《条例》、《实施细则》、《操作规范》明确,除未经公证继承、受遗赠的不动产登记,以及婚内“加减名”需要提供婚姻证明材料外,其余的不动产登记类型,均未要求当事人提供婚姻证明材料,也未要求查验审核当事人的婚姻状况。因此,不动产登记部门不能违反规定,要求当事人提供婚姻证明材料。

三是当事人可以通过申请婚内“加名”增加共有人。婚姻存续期间购买的房屋为夫妻共有财产,如果只登记配偶一方,另一方需要“加名”的,可由双方当事人提供婚姻关系证明等材料,申请增加共有人,将房屋登记在夫妻双方名下。

四是不动产物权登记在配偶一方名下,不能等同于否认财产权夫妻共有的属性。根据《婚姻法》第十七条的规定,在婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同所有,故即使不动产登记簿上仅登记配偶一方的名字,仍然应当认定该不动产物权属于夫妻共同财产。相当于银行存款记载的是配偶一方的姓名,但不影响该存款是夫妻共有的属性,取款时无需双方到场,也无需提供婚姻证明材料。同样,机动车买卖、过户,也未要求当事人提供婚姻证明材料,查验当事人婚姻状况。

四、关于准确界定不动产登记用途

不动产统一登记以前,确实存在部分房屋所有权证、土地使用证记载的房屋用途与土地用途不匹配,少量的还存在不兼容等问题。究其原因,这既有历史的因素,例如,解放初期已经存在的建筑,由于在不同时期使用功能不同,在不同时期分别进行登记,导致用途不匹配。也有国土部门与住建部门国标用途标准不尽一致的原因,例如,国土部门根据土地批准用途、出让年限确定土地登记用途,住建部门根据规划部门批准的住宅小区中住宅、商业、物业、社区用房、车库等分别确定房屋的不同用途。因此,不动产统一登记后,准确界定不动产登记用途非常迫切。准确界定不动产登记用途的原则是“实事求是,尊重历史,分类处置”。

《通知》分三大类提出了处理方法。

第一,对于登记错误的,按照规定启动更正登记程序。

第二,对于因历史原因导致房屋用途与土地用途不匹配、不兼容的,应依据原始档案材料,区别不同情况,分多种类型妥善处理。

第三,对于可单独登记发证的地下车库、地下储藏室等不动产,除商住混合用地为商业配套服务的以外,在不动产首次登记时,分两种情形进行了规定。

五、关于进一步落实未经公证继承、受遗赠不动产登记

不动产统一登记前,继承、受遗赠不动产登记需要公证前置,不动产统一登记后,国家取消了强制公证要求。取消强制公证,减轻了广大老百姓的负担,方便了老百姓,但对不动产登记部门带来了不小的审查压力。由于上位法的规定比较原则,因此,我们制定了《操作要点》,细化上位法要求,以《通知》附件的形式一同下发。

《操作要点》细化的内容主要体现在两个方面,一是对法定继承人的认定材料进行了细化。二是为维护继承人和被继承人的合法权益,保证登记结果准确,我们科学设定公示期,即登簿前在门户网站进行公示,公示期为3个月。

六、关于规范工业用地宗地设置

划分宗地是不动产登记的重要前提。根据国土资源部《关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012134号)和市政府《关于进一步加强国有存量土地资产管理的意见》(苏府〔200612号)等相关规定,为进一步规范我市工业用地项目(含工业用地性质的打工楼、集宿楼)开发建设竣工后的宗地设置,我们对可分割转让项目、不可分割转让项目、未明确分割转让条件的项目、相邻宗地合并或调整项目提出了具体要求。

同时,明确了总部经济、文化创意、研发等专项产业用地以及商服用地,也可参照工业用地要求设置宗地

七、关于规范不动产登记收费

重申不动产登记部门要严格执行国家发改委、财政部发布的最新收费标准,不得乱收费,符合优惠减免情形的,减免收费。同时,要求不动产登记部门在登记场所公示收费标准,接受公众监督。

八、关于其他相关要求

主要是对各地不动产登记部门提出了具体的工作要求。《通知》明确,各地要认真贯彻落实通知精神,强化队伍建设和业务培训,要加大对新问题的研究,主动服务,尽责服务,规范服务,以高效、便民、阳光为原则,进一步优化便民、利民服务措施,不断提升不动产登记服务水平。